Jedan objekat, više mogućih vrijednosti
Hotel može značiti zemljište i zgradu, kompaniju koja vodi poslovanje, brend, ugovor o upravljanju ili cjelinu svega navedenog. Benzinska pumpa može obuhvatiti lokaciju, rezervoare i opremu, ali i licence, ugovor o snabdijevanju, prodavnicu i bazu kupaca. Kod magacina treba razlikovati objekat koji se izdaje od logističkog operatera koji pruža usluge.
Ako predmet nije jasno definisan, postoji rizik da se dio vrijednosti izostavi ili dvostruko računa.
Prvo odredite šta se prenosi
- Da li kupac stiče akcije ili udjele kompanije?
- Da li kupuje imovinu i preuzima određene obaveze?
- Da li nepokretnost ostaje drugom vlasniku i daje se u zakup?
- Da li se prenose licence, ugovori, brend, softver i zaposleni?
- Koja prava i ograničenja postoje na datum procjene?
Zašto je razdvajanje rente važno
Ako operativna kompanija koristi sopstvenu nepokretnost bez tržišne rente, njen računovodstveni rezultat može izgledati veći od rezultata uporedivog zakupca. Za procjenu biznisa može biti potrebno uvesti tržišnu rentu, a vrijednost nepokretnosti analizirati odvojeno.
Koje kvalifikacije su potrebne
Procjena kompanije ili kapitala i procjena prava na nepokretnosti pripadaju različitim stručnim oblastima. Kod kombinovanog zadatka treba unaprijed utvrditi koje će komponente biti obuhvaćene i ko ima odgovarajuću kvalifikaciju za svaku od njih.